什么是 NBR 16280
ABNT NBR 16280《建筑物改造：改造管理体系》规定了改造规划、实施和控制的要求，旨在保障建筑物、使用者及周边环境的安全。
该标准适用于在用建筑物，如住宅楼、商业楼和办公楼。实际上，它在共管楼宇中被提及得最多，因为一个单元的改造可能影响公共区域、结构以及所有人共用的设施。
何时需要改造方案
核心在于风险。凡是可能改变或损害建筑物系统的改造，都需要由具备资质的专业人员编制方案。常见情形包括：
- 拆除或开凿墙体，或改动任何结构构件
- 变更电气、给排水、燃气或空调设施
- 拆除或更换防水区域上的地面和饰面，如卫生间、厨房和露台
- 改动外立面、门窗、护栏或消防系统
- 增加楼板荷载，如浴缸、花池、保险柜或夹层
简单的工作，如刷漆或在不改动回路的情况下更换灯具，通常只需按照楼宇内部规章通知管理方。如有疑问，应由负责的专业人员评估该工作是否会影响某一系统。
改造方案应包含的内容
- 工作内容及受影响区域的说明
- 技术责任人信息，以及本次改造的ART或 RRT
- 涉及系统变更时的设计、图纸或说明书
- 对结构、设施及公共区域影响的评估
- 施工企业或施工团队，以及服务提供方名单
- 进度计划、作业时间以及产生噪声的工作
- 材料运输、电梯使用及建筑垃圾处置
- 保障作业人员和邻居安全的措施
各方职责
| 相关方 | 主要职责 |
|---|---|
| 业主或委托方 | 聘请具备资质的专业人员，在开工前提交方案，并按照批准内容实施 |
| 技术责任人 | 编制方案，登记 ART 或 RRT，并跟踪施工 |
| 楼宇管理人或法定负责人 | 接收并审查方案，决定是否批准开工，并跟踪施工，可借助技术支持 |
| 施工企业 | 按照方案、设计和标准施工，并保障施工现场安全 |
楼宇管理人的职责依据为巴西《民法典》第1.348条，该条规定其职责之一是负责公共部分的保养与看管。未经审查即放行改造，会使共管楼宇面临损害和纠纷。
改造完成后
完工时，技术责任人应移交最终文件：竣工确认书、更新后的设计图纸和保修文件。共管楼宇将这些文件存档；如改造变更了某一系统，还应更新建筑物的使用、运行和维护手册。
这些档案在今后的改造和房产出售中都很有用，因为它记录了改动了什么以及由谁改动。
EF Engenharia e Soluções 的工作方式
EF Engenharia e Soluções 编制附有 ART 的改造方案并负责施工；对于共管楼宇，我们还可审查住户提交的改造方案。我们承接住宅、商业及办公改造项目。
常见问题
楼宇管理人可以阻止改造吗？
在方案未能证明改造对建筑物安全之前，楼宇管理人可以不批准开工。因此，方案应当完整，并由具备资质的专业人员签署。
更换公寓地面需要改造方案吗？
视情况而定。如果更换需要拆除或涉及防水区域，则需要。如果只是铺设轻质地面覆盖原有地面，则由专业人员评估其对楼板和防水的影响。
小型改造需要 ART 吗？
如果改造涉及工程服务，例如电气、给排水或结构方面的变更，则根据巴西第6.496/1977号法律须办理 ART。建筑师则在 CAU 登记 RRT。
NBR 16280 适用于独立住宅吗？
该标准针对的是一般建筑物的改造。独立住宅没有楼宇管理人来审批，但做好规划并由专业人员负责仍是最佳做法，同时还须遵守市政府的规定。
准备改造共管楼宇中的房产，或需要审查改造方案？EF Engenharia e Soluções 可编制附有 ART 的改造方案并负责施工。
申请报价参考资料
本文内容仅供参考，不能替代具备资质的专业人员所做的设计、技术分析或指导。相关标准可能会更新，请务必以现行版本为准。